En France, plus de 2 millions de bailleurs privés gèrent directement leur bien sans intermédiaire. Quand un locataire cesse de payer, c'est souvent la panique. Pourtant, des recours existent — à condition de connaître la procédure et d'agir rapidement.
Pourquoi les impayés entre particuliers sont-ils si complexes ?
Contrairement aux agences professionnelles qui disposent de process rodés et de couvertures assurantielles, le bailleur particulier est souvent seul face à la situation. Sans connaissance juridique, sans garantie locative impayée (GLI) et sans gestionnaire à contacter, chaque semaine de retard aggrave la dette et rend le recouvrement plus difficile.
La loi du 6 juillet 1989 régit les rapports locatifs et protège principalement le locataire. Elle encadre strictement les délais et les procédures. Toute action menée en dehors du cadre légal peut se retourner contre le propriétaire.
Changer le verrou, couper l'électricité ou intimider un locataire défaillant est illégal, même si ce dernier ne paye plus. Ces actions constituent des voies de fait pouvant entraîner une condamnation pénale du bailleur.
La procédure légale à suivre
Dès le premier impayé, contactez le locataire par SMS, mail ou appel. Conservez une trace écrite. Un simple échéancier peut suffire à régler la situation.
Envoyez une lettre recommandée rappelant le montant dû et un délai de régularisation. Ce courrier est une étape préalable obligatoire à toute action judiciaire.
Pour les dettes au-delà d'un certain seuil, le signalement à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions est obligatoire.
Via un commissaire de justice, faites délivrer une assignation. Le juge statue sur la résiliation du bail et peut ordonner l'expulsion ou des délais de paiement.
Après décision judiciaire, le locataire dispose de 2 mois minimum. L'expulsion effective ne peut se faire qu'avec le concours d'un commissaire de justice.
Combien de temps faut-il compter ?
La durée totale varie selon les tribunaux et la complexité du dossier. En pratique :
| Étape | Délai estimé | Remarque |
|---|---|---|
| Mise en demeure → Assignation | 1 à 2 mois | Selon réponse locataire |
| Audience tribunal judiciaire | 3 à 6 mois | Variable selon juridiction |
| Signification du jugement | 1 mois | Par commissaire de justice |
| Commandement → Expulsion | 2 à 6 mois | Trêve hivernale possible |
| Total moyen | 12 à 24 mois | Hors appel |
La trêve hivernale — du 1er novembre au 31 mars — suspend toute expulsion locative, même si le jugement a déjà été prononcé. Anticipez vos démarches avant cette période. — Art. L412-6 Code des procédures civiles d'exécution
Comment se protéger en amont ?
La Garantie des Loyers Impayés (GLI)
La GLI couvre les loyers impayés, les détériorations et les frais de procédure. Déductible des revenus fonciers, ses primes varient entre 2,5 % et 4 % des loyers annuels.
La caution solidaire
Le bailleur peut exiger qu'un garant s'engage solidairement. Depuis la loi Elan, la caution solidaire reste possible pour les bailleurs particuliers même en présence d'une GLI.
Visale — la garantie publique gratuite
Proposé par Action Logement, Visale est un dispositif gratuit pour les moins de 30 ans ou les salariés en mobilité. Il couvre jusqu'à 36 mois d'impayés.
Avant de signer un bail, vérifiez les fiches de paie, le contrat de travail et les références des anciens bailleurs. Un locataire dont les revenus représentent au moins 3 fois le loyer reste la règle d'or. Scorbay automatise cette analyse en 7 min avec 48 points de contrôle.
Le recouvrement de la dette après expulsion
L'expulsion ne clôt pas la créance. Le locataire reste débiteur des loyers, des indemnités d'occupation et des dégradations. La saisie sur salaire et la saisie-attribution sur compte bancaire permettent de recouvrer les sommes via un commissaire de justice.
L'action en recouvrement se prescrit par 3 ans à compter de la date d'exigibilité de chaque loyer. Au-delà, la créance devient irrecevable en justice.
L'essentiel à retenir
Face aux impayés locatifs, la rapidité d'action et le respect des procédures légales sont vos meilleurs alliés. Ne tentez jamais de reprendre possession du logement par la force. Constituez un dossier solide dès le premier incident.
La meilleure protection reste la prévention : sélection rigoureuse des candidats, GLI ou Visale, bail en bonne et due forme. Scorbay standardise cette analyse avec le même niveau d'exigence que les banques.