Le dépôt de garantie est un des piliers du bail. Mal encadré, il devient source de litiges à la sortie du locataire. La loi ALUR et les décrets d'application fixent des plafonds stricts et des délais de restitution — les respecter protège bailleur et locataire.
Quel est le plafond légal du dépôt de garantie ?
En location vide (non meublée), le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges. Les charges peuvent être demandées en supplément. En location meublée, le plafond s'élève à deux mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Exiger plus d'un mois (vide) ou deux mois (meublé) est illégal. La clause est réputée non écrite et le locataire peut demander la restitution du trop-perçu.
Où déposer la garantie et comment la restituer ?
Le dépôt doit être versé sur un compte bloqué ou dédié, avec intérêts au profit du locataire.
Obligatoire et contradictoire. Les dégradations doivent être constatées et chiffrées.
Sans dégât : 1 mois après remise des clés. Avec dégradations : 2 mois pour communiquer les devis, puis restitution du solde.
Toute retenue doit être justifiée par factures ou devis. L'usure normale n'est pas déductible.
Délais et contestation
Le non-respect des délais ou plafonds peut entraîner des pénalités (majoration de 10 % par mois de retard). Le locataire peut saisir la commission de conciliation ou le tribunal.
| Situation | Délai | Base légale |
|---|---|---|
| Restitution sans dégradation | 1 mois | Loi 1989, art. 22 |
| Envoi des devis si dégradation | 2 mois | Décret 2015-138 |
| Pénalité de retard | 10 % / mois | Loi 1989 |
L'usure normale correspond à la dégradation naturelle du logement due au temps et à l'usage. Elle n'est pas déductible du dépôt de garantie. — Jurisprudence Cour de cassation
Comment limiter les litiges sur la garantie ?
État des lieux d'entrée détaillé
Un état des lieux précis (photos, description, signature) évite les désaccords à la sortie.
Conserver les justificatifs
Factures, devis, quittances : tout doit être conservé pour justifier une retenue.
Répondre par écrit au locataire
En cas de retenue, envoyez un courrier récapitulatif des sommes déduites et des pièces justificatives.
Un dossier locataire bien analysé en amont réduit les risques de dégradations et d'impayés. Scorimo vérifie l'identité, les revenus et l'historique pour vous aider à choisir un locataire sérieux.
Garantie et caution : ne pas confondre
Le dépôt de garantie est une somme bloquée. La caution (personne ou organisme) s'engage à payer en cas de défaillance. GLI et Visale couvrent les impayés, pas les dégradations — ils ne remplacent pas le dépôt.
En cas de litige, le locataire peut saisir la commission de conciliation ou le tribunal. Documenter chaque étape dès l'entrée limite les risques.
L'essentiel à retenir
Plafonds stricts (1 mois vide, 2 mois meublé), compte dédié, délais de 1 à 2 mois, retenues justifiées : le cadre légal est clair. Un état des lieux soigné et une communication écrite à la sortie restent les meilleurs outils. Scorimo vous accompagne dès la sélection du locataire.