L'état des lieux est le document de référence en cas de litige sur l'état du logement ou la restitution du dépôt. Mal rédigé ou absent, il peut coûter cher. La loi impose un constat contradictoire à l'entrée et à la sortie.
Pourquoi l'état des lieux est-il obligatoire ?
La loi du 6 juillet 1989 impose la remise des clés contre un état des lieux. À la sortie, il permet de comparer l'état du logement et de déterminer les dégradations imputables au locataire. Sans état des lieux d'entrée, le bailleur ne peut pas prouver que les dégradations existaient déjà.
Ne pas faire d'état des lieux à l'entrée « pour aller plus vite » est une fausse bonne idée. En cas de litige, la jurisprudence considère souvent que le logement était en bon état — le bailleur peut perdre le droit de retenir des sommes sur le dépôt.
État des lieux d'entrée : quoi noter et comment ?
Établi le jour de la remise des clés, en présence du bailleur et du locataire. Les deux signent.
Décrivez murs, sols, plafonds, menuiseries, sanitaires. Utilisez « bon état », « état d'usage », « dégradation ».
Photos horodatées ou courte vidéo sont de plus en plus admises comme preuve. En cas de litige, elles font foi.
Chaque partie conserve un exemplaire signé.
État des lieux de sortie : les règles
Réalisé à la date du départ effectif (remise des clés), contradictoire et signé. Si le locataire ne se présente pas malgré une convocation écrite, un constat par huissier est possible — les frais restent en principe à la charge du bailleur sauf clause du bail.
| Situation | Conséquence | Conseil |
|---|---|---|
| Locataire présent | EDL contradictoire signé | Idéal — preuve partagée |
| Locataire absent | Constat d'huissier possible | Conserver la convocation écrite |
| Désaccord sur l'état | Noter les réserves sur le document | Photos en annexe |
| Dégradations constatées | Devis sous 2 mois pour retenue | Voir article garantie locative |
Sans état des lieux de sortie, la jurisprudence considère souvent que le logement a été restitué en bon état. Le bailleur doit restituer l'intégralité du dépôt, sauf à prouver le contraire. — Cour de cassation, chambre civile 3
Litiges fréquents et comment les éviter
« C'était déjà comme ça à l'entrée »
Être très précis à l'entrée (photos, libellés détaillés). En sortie, en cas de désaccord, notez les réserves du locataire sur le document.
Usure normale vs dégradation
L'usure normale n'est pas à la charge du locataire. Seules les dégradations anormales peuvent donner lieu à retenue sur le dépôt.
Locataire qui refuse de signer
Notez cette mention sur le document. Un constat d'huissier peut être réalisé. Conservez toute trace écrite de la convocation.
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Amiable ou huissier : que choisir ?
L'état des lieux amiable est valable et gratuit. L'état des lieux par huissier (souvent 150 € à 350 €) offre une force probante renforcée. En l'absence de clause, les frais sont en principe partagés 50/50.
Une clause du bail peut mettre les frais à la charge du locataire — elle doit être écrite et ne pas être jugée abusive.
L'essentiel à retenir
État des lieux d'entrée et de sortie obligatoires, détaillés et contradictoires. Photos, descriptions précises et exemplaires signés protègent les deux parties. Investir 30 minutes à l'entrée peut vous éviter des mois de contentieux. Scorimo vous accompagne dès la sélection du locataire.